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葡京赌场开户:碧桂园资金危局:永清撤资风波与海外困局

时间:2018-12-28 12:06:30  作者:  来源:  查看:20  评论:0
内容摘要: 当万达集团董事长王健林兵败马来西亚大马城时,碧桂园创始人杨国强绝对没想到自己会这么快接踵跟上。  今年8月,马来西亚新任总理马哈蒂尔亲自出手,位于马来西亚柔佛州的碧桂园(02007.HK)森林城市项目被“封杀”。宣称投资2500亿元的此“城”,似乎成了杨国强的滑铁卢之战。  而...
 当万达集团董事长王健林兵败马来西亚大马城时,碧桂园创始人杨国强绝对没想到自己会这么快接踵跟上。

  今年8月,马来西亚新任总理马哈蒂尔亲自出手,位于马来西亚柔佛州的碧桂园(02007.HK)森林城市项目被“封杀”。宣称投资2500亿元的此“城”,似乎成了杨国强的滑铁卢之战。

  而在北京漂泊了7年的林洪也没想到,位于千里之外的岛国发生的这场“封杀”战役引发的风暴,会如同蝴蝶的翅膀般穿越海岸线到达北京南部50公里外一个叫做永清的小镇,最终降落到自己头上。

  从今年9月份开始,位于河北永清的碧桂园悦融华项目,一场轰轰烈烈的维权正愈演愈烈。房子盖到一半,碧桂园要撤资,业主瞬间炸锅了。

  而碧桂园中途撤资的原因,多位碧桂园方面人士向《今晚财讯》称,是因为碧桂园马来西亚项目需要资金。

  如果说,今年7月,碧桂园一个月内发生的数起安全事故,将公司的管理问题暴露出来,那么,随后碧桂园暴露的另一大问题,则是现金流危机。

  《今晚财讯》翻阅碧桂园的近期公告,发现近期系列公告都与融资有关。作为地产行业的“一哥”,碧桂园频繁融资引人注目。

  更让人关注的是,在资产上万亿的国内地产公司里,碧桂园不仅资产负债率最高,且短期还债压力巨大,融资成本也在不断上升。

  根据碧桂园2017年年报,截至当年年底,碧桂园一年以内需要偿还的负债为3788.6亿元。到了2018年半年报中,碧桂园一年以内需要偿还的负债,达到5307.21亿元。半年之内,短期负债增长了1518.61亿元。这也意味着,近期碧桂园每日需还债达14.5亿元。

  对此,中国城市房地产研究院院长谢逸枫对《今晚财讯》表示:“这个债务上升水平已经完全超过了企业负债率的标准线或警戒线,属于严重债务风险,已超过了2008年金融风险的水平。如果说今年下半年没有迅速将债务水平降下去的话,那么可能面临债务危机。”

  尽管12月14日,国家发改委发文称,鼓励资产总额大于1500亿元、营业收入大于300亿元、资产负债率不超过85%的房地产企业,通过债券市场开展直接融资。

  这对大批急需融资的地产商而言是一大利好。但不幸的是,根据2018年半年报,碧桂园资产负债率达89.85%,超过了85%的融资标准线。

  据彭博最新消息,从6月至今,碧桂园已暂缓投资(主要指买地)有半年之久。

  究其背后原因,无外乎二字:缺钱。

  永清撤资风波

  永清,位于北京南部,原是河北省廊坊市区的一个小城镇。三年前,这里成立了北京亦庄·永清高新技术产业开发区,由于独特的地理位置,大批开发商纷纷在这里入驻。

  2017年,杨国强的碧桂园集团在当地开发了新的楼盘——碧桂园·悦融华。

  今年年初,现年30多岁的林洪(化名)开始看房,想为自己在北京安个家。由于资金有限,最终他看中了这里。“从永清到北京南四环也就四十多分钟,我可以每天来回跑。”林洪说。

  他查了一下,碧桂园是中国最大的地产公司,“给你一个五星级的家,直接网签”……这一切都让林洪动了心。为了买房,他不仅卖掉了父母在老家为他买的一套房子,还几乎掏光了自己这些年在北京打工的所有积蓄。

  由于担心贷款太多会造成月供压力太大,今年5月份,他把所有钱凑起来不到100万元,付了50%的首付款,加上交给开发商的各种费用,他以每平米14000左右买了碧桂园悦融华一期的一套房子,房子将于2019年8月31日正式交付。

  但他没想到的是,人生的第一笔大投资,却让自己陷入了一场长久的维权僵局中。

  今年8月底,有业主得到惊天消息:房子还没盖好,碧桂园却要从这个楼盘撤退。

  很快,9月9日,身为业主的林洪收到永清融华房地产开发公司(下称“融华地产”)的一份告知函,上面写道:因为碧桂园整体战略收缩需要,现将51%的股权转让给北京融华汇通投资有限公司(下称“融华汇通”),这意味着今后碧桂园悦融华楼盘项目归融华汇通所有。

  北京融华汇通投资公司是何方神圣?

  根据天眼查数据,碧桂园悦融华项目所归属的永清融华房地产开发公司,其大股东为北京碧桂园阳光置业发展有限公司,持股51%;北京融华汇通投资有限公司是二股东,持股49%。

  一位知情人士向《今晚财讯》透露:“从2016年开始,廊坊地区就不再新批住宅用地。2017年年初,碧桂园瞄准了永清地块,于是选择收购了融华汇通的地产项目——永清融华地产51%的股份。据了解,融华汇通在廊坊投资总共占地大约有一百多亩。”

  房子盖到一半,开发商要溜了,从大品牌公司眨眼变成了不知名公司,碧桂园悦融华的业主瞬间炸锅。

  融华地产负责悦融华项目的销售陈小姐向《今晚财讯》透露,碧桂园集团撤资是因为马来西亚那边的项目需要更多的资金,所以集团就决定,三线城市以下的项目,如果是合资项目,可能都面临调整。

  《今晚财讯》向北京碧桂园阳光置业发展有限公司董事长李凤臣求证,他表示无权回复此事。而碧桂园北京公关部工作人员对《今晚财讯》的采访要求,也没有给予回应。

  优乐居销售总监曹先生也跟碧桂园悦融华的业主确认:“碧桂园撤资是因为马来西亚项目需要融资,所有人去那边了。”

  很快,众多业主发现,楼盘前面的碧桂园大字被遮盖,楼盘的价格也被开发商调整为每平米1.1万到1.2万元之间。当众多维权的业主找到碧桂园公司负责该楼盘销售的总监王华峰时,他表示,碧桂园正在跟融华汇通公司洽谈退股及相关事宜,具体结果会在第一时间告知。

  对此,前述知情人士表示:“双方一直没最后签合同,据说是因为股份的价格一直没谈好。目前双方只合作开发了一期项目,价格估计在2亿到3亿左右。”

  林洪觉得自己是冲着碧桂园的品牌来的,如今碧桂园要撤资的话,希望能给前期购买的业主赔偿或退款。

  对此,王华峰对《今晚财讯》表示,“这不是一个中途撤资的问题,这是一个公司内部的事件。项目公司有两个股东,其中一个是我们(碧桂园),可能会撤出这个项目。”

  至于林洪等业主希望获得的赔偿,王华峰表示:“虽然很多业主是冲着碧桂园的品牌去的,但这个项目的开发主体是我们注册的永清融华这个公司在做,碧桂园作为这个公司的大股东去参与施工、设计等内容。我们发生一些股权的变更,目前是来讲是不涉及什么赔偿的。”

  撤资缘由

  那么,碧桂园真的是为填马来西亚的“窟窿”而从永清撤资的么?

  如今的碧桂园,已经成为国内第一大房企。2018年上半年,碧桂园拿地金额为1777.5亿元,拿地面积为6288.8万平方米,销售金额达4124亿元,同比增长达90%。其销售金额远远超过恒大的3041.8亿元和万科3046.6亿元,稳居国内地产业第一。

  庞大如巨象的碧桂园,仅2018年全国在建项目就有2200个,永清和碧桂园·悦融华这两个词,甚至都没有在近两年的碧桂园上市公司财务报表中出现过。

  根据2017年报,碧桂园在中国大陆的在建项目为4415.3亿元,马来西亚的项目占整体碧桂园的在建项目比重不到5%。而且,一个永清这样的项目撤资后所获得的资金,对马来西亚项目而言,显然微不足道。

  碧桂园所遇到的最大问题,应该还是在国内。

  2018年以来,除了少数三四五线城市,中国房地产市场出现量价齐跌的局面。除此之外,政府的调控也越来越严。今年以来,全国各地对房价调控达400多次,而且央行也多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。

  从今年七八月开始,随着地产调控升级,很多房地产企业的现金流紧张起来。

  根据2018年半年报,碧桂园账上根据经营活动所产生的现金流为245.67亿元,而扣除税和利息后仅剩31.67亿元。如果算上融资、现金等,其流动资金大约共1964.27亿元。相比5307.21亿元一年内要还清的短期负债,碧桂园现金压力巨大。

  也许正因为此,碧桂园才放缓了拿地的节奏。

  据澎湃新闻报道,今年7月13日,碧桂园在内部小范围内通知:自6月11日起,暂缓投资拿地、工程款进度支付至第四季度,如有特殊情况需区域总裁请示。而碧桂园现在的工作一切围绕现金转,合作项目中不做不能“操盘”的项目。数个区域的多个合作项目已经或者正在退出,退出项目均是非操盘项目。

  根据彭博报道,碧桂园最近几个月拿地面积出现明显下降。碧桂园公布的数据显示,8月-10月,公司新增权益土地储备预计建筑面积521万平方米,其中,8月增加370万平方米,9月增加114万平方米,10月仅增加37万平方米。

  与此同时,碧桂园的融资成本却在不断上升。同时,融资速度也在不断加快。

  根据年报显示,2017年度碧桂园支出的资本化利率为每年5.89%。但到了2018年半年报中,碧桂园支出的一般借款资本化年化利率为6.21%。

  9月20日,碧桂园发行了4.25亿美元于2022年到期的优先票据及5.5亿美元于2024年到期的优先票据,融资成本分别为的7.125%和8.000%。11月17日,彭博称,碧桂园还计划发可换股债集资10亿美元。今年9月和10月,碧桂园还分别发行了三笔共计96.96亿元人民币的中长期美元债和人民币债券。

  不过,融资节奏紧张,不仅只有碧桂园。单单11月初至今,房企就已发行了十余笔共计逾250亿元人民币各种期限的债券票据。

  而近一两个月来,部分房企发债的利率持续走高。恒大集团于11月19日进行的美元优先票据的国际发售,发行金额10亿美元,年利率高达11%。

  融资成本几乎成了房企们头顶高悬的达摩克利斯之剑。而房企的融资,多半是为了偿还到期债务的再融资或是置换债务。

  但碧桂园前期行进甚猛,如今船大掉头难。根据2018年半年报,碧桂园流动负债1.0487万亿,非流动负债2119.29亿,总负债合计1.2606万亿。其总资产为1.403万亿,资产负债率达89.85%,接近融创的水平。融创的总资产仅为6699.4亿元,不到碧桂园的一半,资产负债率为90.5%。

  在资产上万亿的国内地产公司里,碧桂园资产负债率最高。

  曾经以高负债率著称的中国恒大(22.85, -0.05, -0.22%),在2018年半年报中显示,资产总额1.77万亿元,总负债1.45万亿,资产负债率仅为81.66%,但其未公布一年期内应还的债务状况。

  毫无疑问,融资借贷需要巨大的成本。一旦行情骤然发生变化,那么超高的负债率和资金成本,就会成为企业的致命要害。

  海外困局

  马来西亚的项目对碧桂园来说,又意味着什么呢?

  2015年,碧桂园的销售额只有1402亿元,勉强达到万科的一半。当时正处花甲之年的杨国强却不顾众人反对,决定拿出2500亿元在新加坡对面的马来西亚柔佛州,打造一座森林城市。

  按照碧桂园的规划,森林城市项目总投资会超过1000亿美元,开发周期长达20年,项目将会发展成一个包含旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大产业聚集的新城。

  当年,森林城市项目就获得了马来西亚政府的批准函。次年12月18日,此项目正式发布。

  据界面新闻报道,2016年,碧桂园花费近20亿元的营销费用。大手笔的宣传,甚至创下了一个世界纪录:全球砸广告砸得最多的楼盘。

  当然,广告成效非常显著。2016年,森林城市共销售了15000套住房,销售额约200亿元,约占当年集团3088亿元总销售额的6%。其中,80%的买家来自中国。

  但随着2016年底中国政府严控国内资本外流,一夜之间,森林城市国内售楼处“全部临时关闭”。2017年4月,碧桂园副总裁朱剑敏透露,森林城市项目已经完全停止在中国的销售计划。

  今年8月,路透社称:马哈蒂尔明确表示碧桂园森林城市项目不得向外国人销售,政府不会向外国人发放签证让他们能在森林城市居住。很多人认为,森林城市这一项目会因此搁浅。

  对此,碧桂园回应称:“马哈蒂尔只是讲了一句不发放永久签证,本来中国人在森林城市购房就是第二家园十年的签证,路透社的报道是不实报道。”

  但马哈蒂尔表态也引发了一些碧桂园森林城市购房者的担忧,甚至有人向碧桂园提出维权。

  那么,碧桂园在马拉西亚到底投了多少钱?根据碧桂园2017年报,截至当年年底,位于马来西亚的土地使用权为人民币6亿元,为永久产权。而2017年碧桂园在马来西亚的在建项目(主要是森林城市)资金额为122亿元,2018年半年报中显示在当地在建项目为97.9亿元。此外,位于马来西亚柔佛州的碧桂园森林城市凤凰酒店,还有283间房在建。

  如此看来,碧桂园为马来西亚项目的投资至少已超过了246亿元。

  《今晚财讯》致电碧桂园的销售人员得知:“森林城市仍然在售,只是不再在国内大规模宣传。”据了解,现在第一期和第二期房子已经售完,目前在推销第三期,明年4月30日交房。

  尽管该项目已被马来西亚政府多次“开火”,但显然,碧桂园对森林城市的投资并未停止,该项目仍在施工,绿化、高档私立国际学校等仍在建设中,这仍需要大笔的资金投入。

  内忧外患

  在资金面紧张的情况下,海外项目又需要大量资金继续投入,此时的碧桂园无论内外部,都面临系列问题。

  今年7月,在一个月内,碧桂园的安徽六安城市之光项目、上海奉贤项目和杭州萧山项目相继发生坍塌,不到一年内,碧桂园在全国多地项目中,已经发生致人死亡的安全事故达5起,至少10人丧命。一时之间,碧桂园被推上舆论的风口浪尖。

  众所周知,碧桂园强调高周转,曾提出“456工作要求”,即拿地4个月开盘,5个月回笼,6个月资金回正。

  而高周转的核心竞争力在于“快”,快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金。在强调速度的同时,碧桂园的工程质量管理让人担忧。

  尽管今年8月3日,碧桂园在其广东佛山总部举行全国媒体见面会,集团总裁莫斌就安全事故鞠躬道歉。但他同时也表示,“碧桂园自主研发的SSGF新工艺有400多个项目正在实施,今年会达到600个项目左右,明年会超过1200个项目,后年会全覆盖所有的项目。”这意味着碧桂园的高周转还将继续下去。

  据财新网报道,今年3月1日,数十名碧桂园“金海湾(Danga Bay)”业主因不满房屋质量和小区环境,前往马来西亚新山市房屋仲裁庭投诉中国开发商。这些业主来自不同国家,包括马来西亚、新加坡和中国。业主们认为,“金海湾”实际情况,与碧桂园铺天盖地的广告宣传相比,有天壤之别。房屋本身存在质量问题,消防等配套设备也不齐全,部分业主希望退房。

  杨国强曾说,要“为全世界建又好又便宜的房子”。如今,在经历了系列维权风波后,碧桂园内部管理方面的问题被暴露出来,如何在高周转的同时提高建筑质量,这是杨国强、杨惠妍面临的新难题。

  另一方面,由于今年以来,国开行和住建部先后释放信号,三四五线城市库存压力降低,房价上涨压力增大,今后棚改货币化安置将因地制宜,部分地区将暂停。这意味着碧桂园销量增长迅速的市场——三四五线城市,也面临暂缓。

  今年7月,来自碧桂园内部的人士向澎湃新闻透露,“全覆盖”在内部已经明确叫停,暂不对外宣扬。今年3月份,碧桂园曾经宣布了一个新的战略:县镇全覆盖。所谓的全覆盖,意指要在三四五线城市的所有县城,以及发达城镇中拥有碧桂园的项目。

  但好景不长,由于三四五线城市销售放缓。在规模面前,碧桂园选择了现金流。今年8月3日,莫斌在集团顺德总部对华尔街见闻表示,棚改货币化大概率会收缩,但碧桂园不会退出三四线市场。公司将增加主控盘项目,提高权益销售金额。

  碧桂园退出控盘的永清项目,就是在这种背景下产生的。

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  碧桂园和中国恒大的崛起,业内说是胆子大又赶上了好时候。在2015年楼市不景气时,两家企业竭尽全力加杠杆。碧桂园重点布局三四五线城市,正好搭上了近两三年棚改的东风。而恒大则布局一二线城市,赶上了2016年这波房价的暴涨。

  如今,正如易居研究院智库中心研究总监严跃进对《今晚财讯》所说:目前楼市降温的态势短期不会中止,调整会多长时间还未定。降温的时候,企业不注重现金流就会倒闭。

  曾经的地产一哥王健林在大幅甩卖后,几乎已经出清了万达的非商业地产项目,获得了大量现金偿还贷款,可以说,万达最危险的时刻已经过去了。

  但行驶在快车道上的碧桂园,面临的挑战恐怕才刚刚开始。

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